轉貼文章 ~ 領匯長「穩陣」 候回調收集

【明報專訊】熱錢湧港浪接浪，但高息股近期呈整固，因聯儲局主席伯南克明言超低息率將與失業率掛，一語令金魚缸高度關注當局原先至2015年中絕不加息的「遊戲規則」會存變數，換貨活動亦拖累有「舖王REITs」之稱的領匯(0823)基金單位價格，自上月底最高位43.1元至今累跌6%，錄今年5月(當時累跌13%)以後最大調整跌幅；事實上，美國加息機會微，兼且本月底美財政懸崖風險仍揮之不去，業務「穩陣」及提供持續派息的領匯，仍屬長穩陣之選，建議可回落至提供預測息率達4厘時吸納。

優良派息傳統 可望延續

領匯質素優良，估值及息率一向較同業有溢價，但上周五收40.5元，提供預測明年3月底止年度息率3.59厘，現水平未算明顯吸引。倘若領匯今次進入一個較明顯的調整期，參照今年5月時(今年來最大調整)跌幅13%量度，按領匯上月最高位43.1元推算，回調至37.5元水平可開始收集(相當提供明年3月底止全年預測息率3.9厘)，即貼近100天平均線水平。

熱錢流入「磚頭」資產水漲船高，商場租金穩步上升，兼且本港明年通脹會略為升溫，對在全港坐擁152個購物商場或街市的領匯，至今僅約20個經重新規劃及翻新， 餘下百個商場潛力仍有待「發掘」，增長潛力優厚；在配合旗下商場陸續翻新大計下，相信近年持續遞增優良的派息傳統可望延續。

積極優化商場檔次 提升租值

領匯管理層上月透露，擬持續收購中端零售商場資產，收購目標是可每年提供4至5厘回報項目，而領匯目前手頭現金逾57億元、負債比率僅14.9%，料仍有足夠實力進行收購壯大業務。
事實上，領匯近年積極提升旗艦商場「檔次」，並參照中高端的私營商場卡通「聖誕佈置展覽」等進取吸客策略，在聖誕節消費旺季前，更花費近千萬元，在旗下樂富廣場設下動畫《IQ博士》為題首個過萬呎的「天神村」卡通展覽主題區，力吸區外消費客及提升商場形象，致力提升租值。

資金短期或流入高啤打系數中資股追逐回報，但考慮美加息仍遙遠，兼且本月底美財政懸崖的風險仍揮之不去，業務「穩陣」防守性高的領匯，可令投資組合「進退不失其時」，股價調整反提供收集良機。
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儲局主席伯南克上周發表議息後聲明，環球資金流向已明顯有變。資金正從避險及高息資產，轉流入風險資產。全球股市回升，特別是中港股市，以及亞洲區股市，但更值得關注的，是債息回升，反映美債正不斷有資金流走。港股方面，去年表現悅目的一些房地產基金，亦出現了今年最大的下調幅度，而且成交也不細。

此現象的出現，主因不在於加大450億美元買長債，重點應在於制訂了加息的標準，即是失業率回落至6.5%及通脹高於2.5%。換句話說，一心以為低息環境會延續至2015年的幻想，隨時會落空，醒目資金已偷步於債市及REITs調錢走。

筆者最擔心的，就是近期越來越多散戶開始被洗腦，不斷問：「甚麼價位可買領匯（823）」，似乎大批的接火棒羊群已出現。

收租股下跌風險高

香港樓市燶味已現，租金亦高到要扼殺多個行業，未來舖租的上升空間已幾近零，現只欠「東風」而已。一眾收租股及房地產基金，基本上已欠吸納價值，兼且下跌風險極高。若以基金的機會成本考慮，必然是沽出此等股份，買入一眾周期股。

利率絕不可能只跌不升，樓價亦不可以只升不跌。基本因素主導長線的價格周期，短線的升跌則是市場情緒所主導。現時利好樓市的基本因素已逐步改變，包括：

（1）超低利率直至2015年；

（2）內地投資需求已被買家印花稅（BSD）壓低；

（3）高樓價已令本地買家未能承擔，因而不能計算為實質需求；

（4）供應在未來數年會大增；

（5）發展商加快將囤積了的供應推出市場。現時樓市只等一個導火線，便會出現周期性轉變。

沈振盈