2014年2月13日 星期四

轉貼 ~ 唐德玲: 夫婦也不要聯名買物業?

在今日如此特別的中西方情人節大日子,再次祝願各位愛侶甜甜蜜蜜,快快活活,開開心心過每一天!

但浪漫歸浪漫,如果大家戀愛成熟,準備建立起自己的家庭時,就要面對很多現實生活中的事情,尤其是理財方面,這些東西絕對不浪漫,而且是很惱人的,愛侶們必須有心理準備。
昨日我提過,愛侶們如果未確定對方是否您的終身伴侶,最好不要開始共同理財;就算要,也最好不要從事任何高風險投資,例如買股票等等。

同樣地,物業也是高風險投資,理論上不要跟一個未有名份的人合資,但另一邊廂,物業又有它的實用價值,如果雙方要建立家庭,想共同擁有一個愛巢又是人之常情的事。
因此,我的看法是,如果妳還未決定是否會和這位男朋友結婚時,那最好不要一起買樓了;如果妳視對方為終身伴侶,真的想一起買樓的話,也可以考慮以分權共有的方式持有物業(Tenant-in-Common)。

共同持有物業 釐清雙方權益

以這種形式持有物業,萬一其中一方身故,另一方也不會自動擁有對方的權益。如果是聯權共有(Joint Tenant,俗稱長命契)的話,萬一其中一方離世,另一方就會完全擁有該物業。
以分權共有的方式持有物業,最大好處是股權清晰,也可以按出資多少而有不同的權益分配,不一定是50/50。而以聯權共有的方式持有物業,最大好處是不用牽涉遺產繼承,任何一方首先離世,該物業就會自動由另一方全權擁有。

但以上所說的,都是男女其中一方離世時的安排,但萬一不是有人離世,而是有人提出分手,那又如何呢?嚴格來說,無論是聯權共有或分權共有,一旦雙方要分手,最普遍的做法就是將物業出售,然後按所佔的權益分配所得。如果其中一方不願意出售物業(例如看好樓價,或者住開有感情等等),情況就變得複雜了!

不過,根據業內人士告知,最近一年,就算夫婦二人買樓,已經沒有太多人用聯權共有或分權共有等方式持有物業了,原因是政府於上年度開徵了雙倍印花稅。如果香港人買第二個物業,便要被徵雙倍印花稅。

處理離婚去世 先定產權協議

如果妳和丈夫以聯名方式持有一個物業,就等於妳們兩人都已經持有物業。如果妳們想再買一個物業,無論動機如何,都要交雙倍印花稅。姊妹們,妳可以想像,假如第一個物業是妳單名擁有,那麼,要買第二個物業時,便可以用妳丈夫名義,那就可以迴避雙倍印花稅的問題!

或許有姊妹會問,如果第一個物業只是單名擁有,豈不是對另一方沒有保障?!不要擔心,如果妳們是夫妻,無論日後是離婚,或者其中一方率先離世,另一方都是有保障的。

首先說離婚,根據法庭的理解,只要是共同擁有的資產,另一方都會享有權益!法庭會認為,夫妻雙方在婚姻關係存在期間所得的財產,就是共同擁有的財產(無論是以誰的名義持有),這些包括:一方或雙方工作所得的收入,以及期間購置的資產;一方或雙方受贈或繼承的財產等等。

當然,較具爭議的當然是婚前某一方已經管有的資產!一般來說,法庭會視這些本來是一方管有,但婚後由雙方共同使用、經營及管理的資產,又或者房屋,以及其他金額較大的生產性資產,例如廠房機器等等,會以一個時限作為分界綫,如果超過某一年期,也會視為雙方的財產。

至於其中一方離世,如果有遺囑,那當然沒有問題,就算沒有遺囑,根據《無遺囑條例》,配偶仍然可以取得所有非土地的實產,即包括物業,所以,大家不用太擔心!


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