【明報專訊】特首林鄭月娥上周發表首份施政報告，市場反應冷淡，尤其事前市場熱切期待的房屋政策，更加是雷聲大雨點小，不禁令一眾準置業者大失所望。向來認為市場力量高於政府干預的本欄，反而認為這份四平八穩的施政報告，才是驚喜所在。試想想，本港樓市自2003年見底以來，至今這場地產牛市歷時已達14年之久，現時政府若大規模採取措施「協助」實力不足的市民置業，那其實是等同推他們落火坑，假如不幸樓市掉頭向下，林鄭未來將很難洗脫罪名。
過去幾年，本欄多次提出，買港樓不如買香港地產股，背後的看法是不看淡本港樓價，但自兩三年前開始投資物業回報已經太低，投資價值遠低於股價較資產淨值存在巨大折讓的上市地產股。然而，隨着今年地產股股價急升，港樓又已屆高處不勝寒的水平，過去幾年買樓不如買地產股的看法，或有需要逐步修正。今年餘下的時間，或是投資者逐步退出投資地產股的時機。
股票印花稅可減半或單邊收
上屆特首任內經常引以自傲的德政，是多次加強樓市辣招，以抑制樓價升幅。究竟樓市辣招是否有效壓抑樓價，由於很難同步在香港做另一個沒有辣招情况下的社會實驗，其成效根本就無從稽考。市民的眼睛是雪亮的，本欄留待讀者自行判斷好了。我只知，樓市辣招一個最顯而易見的結果，是政府庫房因為樓價多年持續急升，令印花稅稅收大豐收。
上周末，市場傳出港交所（0388）正考慮向政府申請減免股票印花稅。作為其中一個活躍於本港的專業股票投資者，我當然舉腳贊成港交所的決定。事實上，全球大部分主要證券交易市場（如美國及日本），大多已全線取消股票買賣印花稅。香港是少數仍然向投資者徵收印花稅的證券市場，近年港股成交金額長期停滯不前，或多或少與此有關。然而，畢竟股票投資並不是必需品，而印花稅亦是其中一個政府主要收入來源之一，相關的減免措施，不必一刀切全線取消（例如可以將印花稅減半，或只收單邊費用）。
自住物業是必需品 不宜徵重稅
反而，本欄認為政府當務之急，其實是盡快修訂本港的物業買賣印花稅率。對很多準置業者來說，擁有自住物業其實是生活必需品，政府向首次置業人士收取印花稅幾乎等同向接近一半有能力置業的市民收取人頭稅。這批有能力自食其力的市民，不單未能享用政府廉價的公屋服務，卻因為他們自身努力的成果要被政府抽重稅，於理不合。
一直以來，政府向置業者徵收的印花稅具採取累進稅制，交易金額愈高稅率愈重。不過，相關稅率多年來未有因應樓價急速上升而修訂，令稅率變得極之不合理兼不合時宜。2003年的時候，有能力購置一個市值600萬元住宅單位的置業者，已算是社會中的少數精英分子。在能者多付的原則下，他們很可能會不介意支付樓價6%的置業印花稅。不過，目前600萬的價錢只能買一個蚊型上車盤的年代，政府竟然要向這批置業的青年收取樓價6%的物業印花稅，這同向生活拮据的小市民打劫有何分別？
600萬以下物業應一律免稅
現時二手市場冰封，可說是極高從價印花稅率兼樓市辣招雙重打擊的結果，二手業主不願意放盤，準置業者惟有以高價向有能力提供二按的發展商買樓，對準置業者極為不利。如現任政府真的有心回應市民訴求，為一批正在努力儲錢置業的市民着想的話，當務之急不是減股票買賣印花稅，而是大幅修訂目前極不合時宜的置業從價印花稅。計我話，600萬以下物業應一律免稅，600萬以上物業才開始起跳，以累進稅率原則徵收從價印花稅，但上限應以不高於樓價5%為限。
假如政府認為物業是生活必需品，不鼓勵投機炒賣，可考慮改為徵收增值稅，向出售物業獲利者徵收資產增值稅便可。
（作者客戶持有港交所）
以立投資董事總經理 Vincent@vlasset.com
[林少陽 細味投資]
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